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地產企業融資安排中的稅收風險——起源及防范之道
2019年05月17日

對于房地產公司而言,融資成本和稅收成本是當下地產公司關注的核心問題。這個從地產企業的招聘人員需求和崗位薪酬就可以看出來。近年來,很多地產公司都意識到稅收成本管控和稅收籌劃的重要性,房地產稅務總監的招聘需求大大增加,薪酬很多都在百萬以上。為什么,很重要問題就是在當下土地成本高昂,拿地方式多樣的情況下,地產公司不進行稅收成本的控制和稅收籌劃,很多項目的利潤都被稅收侵蝕了。因此,房地產企業稅務總監一般有兩大目標工作任務:

1.稅收合規性風險管控

這個貫穿于地產開發的全流程,有些地產企業后期就發現,很多冤枉稅就是因為票據的不合規、不規范、甚至交易合同的不規范導致的,這些風險完全是可以在開發過程中及時把控的。

2.稅收籌劃安排

在日常風險控制之外,這個是很多地產企業更為關心的。從稅收籌劃來看,地產企業的稅收籌劃其實主要圍繞土地增值稅這個核心稅種展開,而在增值稅和企業所得稅上更多的可能是日常風險的管理。

隨著部分地產企業從百億俱樂部進入千億俱樂部,老板就會發現,稅收風險的控制和籌劃對房地產企業重要性越來越高,如何建立一套規范性制度和激勵機制實現對地產企業稅收風險的有效把控,如何建立一套合適的激勵機制把稅收籌劃真正落地,使員工和公司都受益,不同風格的公司都有不同的制度性安排。

相對于上面這些問題,其實更多可能涉及的就是在整個大財務部下,稅務和財務的配合問題。同時,稅收籌劃特別是針對土地增值稅的稅收籌劃,地區政策和執行差異性非常大,更多是非標的,有賴于通過激勵制度去激發個體的積極性去推動。

而對于地產企業融資安排中的稅收問題,特別是對一些民營地產公司而言,在規模擴張中,更多的采用非標融資安排,如何規劃和防范融資構架中的稅收風險則往往容易被忽視。但是,這個問題在當下正在被越來越多地產企業意識到,具體有以下幾個方面的影響因素:

01

2018年資管增值稅新規的實施,很多地產非標融資構架從原來的完全不涉稅,到涉及到增值稅問題。新增的增值稅及其附加實際就構成了地產企業非標融資的成本;如何規劃合理的融資構架,避免重復征稅問題,實際就是合理控制融資的成本;

02

2018年企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法頒布,劉寶柱副司長明確提出企業利息支出必須取得發票才能稅前扣除,這就意味著,地產企業利息支出憑利息單扣除已成歷史。不同的融資安排,能否取得發票,以及在資管新規下取得的發票能否按照金融機構貸款利息土地增值稅稅前扣除,直接影響的也是融資成本。比如,一個融資方案成本是10%,可以取得發票,另外一個融資方案成本是9%,但無法取得發票。名義上看,方案二成本低,但是,實際上由于無法取得發票企業所得稅不可能扣除,方案一的實際融資成本只有7.5%,低于方案二。因此,發票的取得問題也是當下地產融資安排中必須要重點考慮的問題。不同于銀行貸款,很多非標融資安排的可開票性都是在構架設計之初要考慮的;

03

很多地產企業在融資構架設計之初不考慮稅收問題,結果實施后導致稅收成本遠大于融資成本。比如我的一個客戶曾經做過一個信托融資方案,如果不能避免稅收風險,稅收成本將近1個億,而他的融資成本才5000多萬。而另外一個企業的融資方案中,涉及到股東個人以股票質押融資給地產企業用,由于沒有設計好交易安排,被稅務機關要求補稅1400多萬;

04

在當下,越來越多的地產公司成立了自己的資本公司,取得了私募基金管理人牌照,如何通過這些私募基金進行融資構架安排,地產基金該如何設計,募集層如何安排,投資主體如何選擇,投資交易構架如何設計,這些不僅涉及到企業所得稅、土地增值稅,還涉及到個人所得稅風險;

05

還有些地產公司通過地方金融交易所、地方股權交易所的債權融資計劃等工具進行融資,但由于交易合同設置、構架設計、合同約定不規范,很多人天真地以為只要合同約定稅收由投資人自己承擔,就可以免除自己的義務,實際上埋下了大大的稅務地雷卻渾然不知。

這些融資中的稅收問題為什么長期得不到重視,一個很重要的原因是,不同于一般的稅收風險管控和稅收籌劃,地產融資中的稅務問題涉及到融資、法務、稅務和財務等多個部門,各個部門之間對這類問題缺乏一個協調機制。負責融資、法務的人不了解稅務,而稅務部的人又不了解融資,部門之間的隔閡使地產融資中的稅收問題遲遲得不到有效的解決。從去年到現在,我給中梁集團、合景泰富、福晟集團、銀城控股、信?;?、鉅派集團等國內地產公司、地產基金公司做過專題的稅收內訓,大家就發現,只有把融資、法務、稅務的人召集在一起,大家從融資構架入手,把稅收風險嵌入到融資構架中分析,使融資、法務能了解稅收,稅務能了解融資,以此為契機才能構架起地產企業融資稅收風險的防控機制。不同于土地增值稅籌劃這類更具非標和本地化的業務,地產融資中的稅收風險是相對標準化的,在事先是更加可防可控的。

同時,我們認為,信托公司、基金子公司、地產基金公司也應該了解這些問題。我們發現,在地產融資稅收的風險防控,特別是融資稅收籌劃中,缺少金融機構的配合往往是無法落地實現的。我們有些信托公司就是因為提供出了特定的融資構架解決方案,有效降低了地產融資的稅收成本從而獲得了一批地產企業的業務。因此,如何加強和地產企業的交流,大家能否針對地產融資中的稅收痛點,溝通設計出好的融資方案,也是金融機構獲客和做大做強業務重要支柱。

作者:中匯稅務集團合伙人/全國技術總監 趙國慶

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